親の家が空き家になるとき、片付けのあとに確かめること

固定資産税と空き家

東京都主税局の案内です。賦課期日（1月1日）現在、住宅の敷地となっている土地（住宅用地）は、特例措置により固定資産税・都市計画税が軽減されています。

住宅用地の範囲（地積）は、住宅用家屋の床面積の10倍までです。表の「価格」に掛けた額が、税を計算するもとの額になります。

川崎市は市税です。市の案内では、住宅用地（人の居住の用に供する家屋の敷地）には、課税標準の特例があります。小規模住宅用地（住宅用地のうち住宅1戸当たり200m2以下の部分）は価格の6分の1、一般住宅用地（それ以外）は価格の3分の1です。

特例が外れる場合について、都は次のように案内しています。「特定空家等」または「管理不全空家等」に当たり、賦課期日までに区からの勧告に対する必要な措置が講じられない家屋の敷地は、住宅用地の特例措置の対象から除外されます。

管理不全空家と勧告

令和5年12月13日（2023年12月13日）に、改正空家法（令和5年法律第50号）が施行されました。国土交通省の概要は、次のように説明しています。

• 放置すれば特定空家になるおそれのある空家（管理不全空家）に対し、市区町村長が、管理指針に即した措置を指導・勧告できるようになりました。
• 勧告を受けた管理不全空家は、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されます。
• 所有者の責務として、これまでの「適切な管理の努力義務」に加え、国や自治体の施策に協力する努力義務が加わりました。

• 調査と通知区が空き家を調べ、区から通知が届きます。
• 管理不全空家等の判断区が、放置すると特定空家等（周囲に著しい悪影響を及ぼす空家）になるおそれがあるかを判断します。
• 指導管理指針に沿った措置をするよう、区が指導します。
• 勧告世田谷区の案内では、勧告を受けると、土地の固定資産税等が翌年から増額になります。

勧告を受けたあとで必要な措置を講じたときの流れは、東京都主税局が次のように案内しています。勧告の撤回などは、都税事務所ではできません。勧告を行った区に、必要な措置を講じたことを連絡します。区が措置を確認して勧告を撤回すると、都税事務所が、撤回の日以降の賦課期日の状況で、改めて特例の適用の可否を判断します。

売る・貸す・解体するの分かれ道

遺品整理の途中で、家族が住み始めたり、人に貸したり、事業に使ったりすると、売るときの特別控除の要件（相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使われたことがない）から外れるおそれがあります。売るかもしれないうちは、家を人に使わせずに片付けます。

取り壊したあとに建て替えるときは、特例を続けられる場合があります。東京都主税局の案内では、前年度の賦課期日の時点で住宅だった土地に住宅を建て替えるときは、「住宅を建て替える土地の特例措置」の要件をすべて満たせば、住宅用地の特例措置を続けられる場合があります。川崎市の案内では、既存の住宅に代えて新しく住宅を建てている最中で、一定の要件を満たす土地は、所有者の申請で住宅用地として扱われます。

貸す・取り壊すを選ぶときも、売る可能性が少しでも残るなら、先に税務署か窓口で確かめます。

3,000万円の特別控除

国税庁（令和8年4月1日現在法令等）は、次のように説明しています。

• 相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋か、その敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。
• 令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人の数が3人以上のときは、控除は2,000万円までです。

家屋の要件（被相続人居住用家屋）

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

売り方の要件（次のどれか）

• 家屋を売るか、家屋とともに敷地等を売る（相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に使われたことがなく、譲渡の時に一定の耐震基準を満たしている）
• 家屋の全部を取り壊すなどしたあとに、敷地等を売る（相続の時から譲渡の時まで、敷地等が事業の用・貸付けの用・居住の用に使われたことがなく、取り壊しの時から譲渡の時まで、建物や構築物の敷地に使われたことがない）
• 令和6年1月1日以後の譲渡に限り、家屋を売ったあと、譲渡の年の翌年2月15日までに、家屋が耐震基準を満たすこととなったか、家屋の全部が取り壊された

そのほかの要件

• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと

期限の並び

• 亡くなった日（相続の開始）ここから3年を数えます。
• 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ります。
• 2027年12月31日（令和9年12月31日）までが、この特例の対象になる譲渡の期間です。
• 譲渡の年の翌年2月15日まで（令和6年1月1日以後の譲渡）売ったあとに、家屋が耐震基準を満たすか、全部取り壊されたときも対象になります。

令和8年4月1日現在の法令等では、例えば2026年11月に亡くなったとき、3年を経過する日の属する年の12月31日は2029年12月31日ですが、特例の期間が2027年12月31日までなので、売るのは2027年12月31日までです。期間の延長や改正は、国税庁のページで最新を確かめてください。

手続き

• この特例を受けるには、一定の書類を添えて確定申告をします。申告先は所轄の税務署です。
• 添える書類の一つが、売った資産の所在地の市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」です。
• もう一つの書類が、売った資産の登記事項証明書などで、売った人が被相続人居住用家屋と敷地等を相続または遺贈で取得したこと（昭和56年5月31日以前の建築であること、区分所有建物でないことも）を明らかにするものです。

火災保険

日本損害保険協会の損害保険Q&A（問59・問60）には、火災保険の通知・失効・解約の決まりが載っています。家が空き家になったときに確かめる点として、次の3つを挙げます。

• 通知: 保険会社が通知を求めた事項が契約のあとで変わったときは、遅れずに通知しなければなりません。日本損害保険協会は、通知事項の例として、「建物の構造・用法の変更」（例: 住宅専用の建物を店舗併用に変える）と「家財の他の場所への移転」を挙げています。故意または重大な過失で遅れずに通知しなかったときは、契約が解除され、保険金が支払われないことがあります。
• 売ったとき: 建物を譲渡すると、所有する利益を持つ被保険者が変わるため、契約は失効します。契約者が譲渡の前に書面で保険会社に申し出て承認を得れば、権利・義務を建物を譲り受ける人に移せます。失効の日までは補償があるので、未経過の期間の保険料は、保険会社が定める計算方法で返されます。
• 解約: 契約者は、保険会社に書面で通知して、契約を解除（解約）できます。解除すると、未経過の期間の保険料が、保険会社が定める計算方法で返されます。

住んでいない状態になることが通知の対象になるかや、契約者が亡くなったあとの手続きは、契約している保険会社の約款で決まります。保険会社か代理店に聞いてください。

1. 保険証券を探す片付けの前半に、保険証券や保険会社からの通知を探します（遺品整理で捨ててはいけない物）。
2. 保険会社に連絡する契約者が亡くなったこと、家が空き家になることを伝え、必要な手続きと、補償が続くかを聞きます。
3. 売る・解体する日に合わせる売る日や取り壊す日が決まったら、解約や失効の日を保険会社と決めます。

相談窓口

空き家の相談は、売る・貸す・解体する・相続登記・管理の全部をまとめて聞ける窓口があります。電話の前に、保険証券・固定資産税の通知書・権利証（登記済証）を手元に置いておくと話が早く進みます。

固定資産税や住宅用地の特例は、税の窓口に聞きます。

川崎市のすまいの相談窓口は、市内に空家となっている住宅を持つ本人や家族からの相談に、利活用・管理・売却などの情報提供で応じています。まず電話します。連携する専門家団体によって無料の範囲が限られるので、相談の始めに料金を確かめます。

よくある質問

あわせて読む

出典

• 「特定空家等」または「管理不全空家等」に該当する場合、土地の税額が高くなることがあります（23区内に土地・家屋をお持ちの方へ）（東京都主税局）
• 適切な管理がされていない空き家は土地の「固定資産税・都市計画税」が大きく「増額」になる可能性があります（世田谷区）
• 空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について（国土交通省）
• 空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（概要）（国土交通省）
• No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
• 損害保険Q&A 問59 火災保険における告知事項や通知事項は、どのようなものがありますか。（日本損害保険協会）
• 損害保険Q&A 問60 火災保険契約が無効や失効となるのは、どのような場合ですか。（日本損害保険協会）
• 相談対応、苦情・紛争の解決（そんぽADRセンター）（日本損害保険協会）
• 空家に関するご相談（大田区）
• 被相続人居住用家屋等確認書の交付について（大田区）
• 空き家の相談窓口（世田谷区）
• 被相続人居住用家屋等確認書等の交付手続について（世田谷区）
• 空家相談について（川崎市）
• 被相続人居住用家屋等確認書について（空き家の譲渡所得3,000万円特別控除）（川崎市）
• 土地に対する課税 - 2（川崎市）
• 住宅を取り壊したら、固定資産税が高くなったのはなぜですか。（川崎市）

確認日: 2026年10月31日