片付けで権利証が出てきたときの相続登記

権利証が出てきたら

権利証は、法令上は「登記済証」といい、登記が完了したときに、登記所が登記名義人に交付する書面です。現在は、登記済証に代わる本人確認の手段として、登記識別情報の制度があります。

• 捨てずに別にしておく: 固定資産税の通知書などと一緒にして、家族に渡す物に混ぜません（遺品整理で捨ててはいけない物）。
• 見つけた日を控える: 相続登記の義務は、特定の不動産を相続で取得したことを「知った日」から数えます。取得した不動産を具体的に知るまでは、相続登記の義務はありません。いつ知ったかが分かるよう、見つけた日をメモしておくと、あとで説明しやすくなります。
• 名義を確かめる: 法務局で登記事項証明書を取るか、登記情報提供サービス（インターネットで登記情報を見られる有料のサービス）で、いまの名義人がだれかを確かめます。

相続登記の義務と期限

• 2024年4月1日相続登記の申請が義務になりました。
• 相続で取得したと知った日から3年以内に登記します。
• 遺産分割で取得したときは、遺産分割の日から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をします。
• 2027年3月31日まで2024年4月1日より前に相続したと知った不動産で、まだ登記していないものの期限です。

正当な理由がないのに申請しないと、10万円以下の過料になる可能性があります。登記官が義務違反を知ると、まず登記をするよう催告します。期限内に登記がされなければ、登記官が裁判所に通知し、裁判所が要件に当たるかを判断して、過料を科す裁判をします。

正当な理由の例（法務省）

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間がかかる
• 遺言の有効性や遺産の範囲が相続人の間で争われていて、不動産の帰属する人が明らかにならない
• 相続登記の義務を負う人自身に、重病などの事情がある
• 相続登記の義務を負う人が、配偶者からの暴力の被害者などで、生命・心身に危害が及ぶおそれがあり、避難を余儀なくされている
• 相続登記の義務を負う人が経済的に困窮し、登記の申請に要する費用を負担できない

義務があるのは、不動産を相続で取得した人です。遺産分割をしていないと、すべての相続人が法定相続分の割合で不動産を共有している状態になるため、自分は相続する気がなくても義務があります。遺産分割で別の人の物になれば、自分の義務はなくなります。

遺産分割がまとまらず、期限までに登記が難しいときは、相続人申告登記で義務を果たす方法があります。

自分でやる手順

法務省民事局の登記手続ハンドブック（令和8年4月）は、遺産分割協議で不動産を相続した場合の流れを、次の順で説明しています。

1. 戸籍の証明書を集める亡くなった人の出生から死亡までの経緯が分かる戸籍の証明書（戸除籍謄本等）で、相続が始まったことと、法定相続人がだれかを示します。結婚などで新しい戸籍ができているときは、新しい戸籍から古い戸籍へさかのぼります。戸籍の証明書は、戸籍ごとに、本籍のある市区町村に請求します。本人・配偶者・直系の親族の分は、本籍地以外の市区町村の窓口でも請求できます（一部の古い戸除籍を除く）。
2. 遺産分割協議書を作る相続人の間で財産の分け方を話し合い、遺産分割協議書にします。法務局（登記所）は、遺産の分け方や協議書の作り方の相談には応じられません。
3. 登記申請書を作る法務局に出す登記申請書を作り、添付書面をそろえます。書面で出す方法（持参・郵送）のほかに、法務省の「登記・供託オンライン申請システム」でオンライン申請する方法もあります。
4. 登録免許税を納める免税の場合を除き、現金を税務署等で納めて、その領収証書を申請書と一緒に出すか、収入印紙を申請書と一緒に出します。領収証書や収入印紙は、申請書に直接貼らず、別の白紙（台紙）に貼って申請書とつづり、申請書と台紙の間に契印します。収入印紙そのものには押印しません。
5. 申請書を出す申請する不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）の窓口に持参するか、郵送します。郵送するときは、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と書き、書留郵便で送ります。
6. 登記完了証を受け取る登記が完了すると、登記完了証と登記識別情報通知書（登記識別情報を記した書面）が交付されます。窓口で受け取るときは、申請書に押したものと同じ印鑑が要ります。郵送で受け取るときは、宛名を書いた返信用封筒と郵便切手を、申請書と一緒に出します。登記完了証と登記識別情報通知書は、再発行も再交付もできません。

ハンドブックが説明しているのは、比較的単純な相続で、遺産分割協議で不動産を相続した場合です。法定相続分で相続した場合（法定相続編）と、遺贈を受けた場合（遺贈編）の案内は別にあります。

必要書類

これらの添付書面は、原本を添付します（コピーは不可）。一定の場合は、原本の還付を請求できます。

法務局では、遺産の分け方や、遺産分割協議書の作り方の相談には応じられません。ハンドブックは、専門家に相談したいときは、司法書士・弁護士に相談するよう案内しています。

登録免許税

相続による土地・建物の所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1000分の4（0.4％）です。課税の基準になる「不動産の価額」は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、原則その価格です（国税庁）。

次の2つは、土地について登録免許税がかかりません（免税）。法務局は、令和7年度の税制改正で、免税の期限が2027年3月31日（令和9年3月31日）までに延び、価額100万円以下の土地の免税が全国の土地に広がったと案内しています。

期限は、どちらも2027年3月31日（令和9年3月31日）までです。免税を受けるには、免税の根拠となる法令の条項を申請書に書きます。書かないと、免税は受けられません。免税措置の対象は土地です。

書面で申請するときは、現金を税務署等に納めて領収証書を申請書と一緒に出すか、収入印紙を出します。

相続人申告登記

• どんな制度か: 相続登記の義務を果たす簡易な方法です。自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを、期限内（3年以内）に登記官に申し出ます。
• 1人でもできる: 特定の相続人が1人で申し出られます（他の相続人の分もまとめた代理申出もできます）。
• 義務を果たしたとみなされる人: 義務を果たしたとみなされるのは、申出をした相続人だけです。相続人全員がみなされるには、全員がそれぞれ申し出ます。連名の申出書で、複数人分をまとめて申し出ることもできます。
• 使う場面: 相続登記の義務の期限が迫っているときなどに使う方法として想定されています。法務省は、できるだけ早く遺産分割の話し合いをして、その結果に基づく相続登記をするよう呼びかけています。

法定相続情報証明制度

相続人が、相続関係を一覧に表した図（法定相続情報一覧図）と、戸除籍謄本等の束を登記所に出します。登記官が、一覧図の内容が民法の相続関係と合っているかを確かめ、認証文をつけた一覧図の写しを無料で交付します（平成29年5月に創設）。

• 不動産が複数の管轄にまたがるときも、一覧図の写しを使えば、それぞれの法務局に戸除籍謄本等の束を出さなくて済みます。
• 令和6年4月1日から、登記申請書に法定相続情報番号を書くと、一覧図の写しの添付を省略できます（不動産登記以外の手続では使えません）。
• 相続登記のほか、預金の払戻し、相続税の申告、年金等の手続などに使えます。使えるかどうかは、提出先の機関に聞きます。

権利証が見つからないとき・不動産が分からないとき

権利証が見つからないとき

• 権利証をなくしただけでは、登記記録上の権利には影響がありません。再発行はできません。権利証だけでは、勝手に登記はできません（印鑑証明書などの添付情報も要ります）。
• ハンドブックが挙げる相続登記の添付書面は、戸籍の証明書・遺産分割協議書・印鑑証明書・住民票の写しです。亡くなった人の権利証は挙がっていません。
• 登記済証（権利証）は、登記名義人が売主などの登記義務者として所有権の移転の登記を申請するときに、本人からの申請であることを確かめる資料として出します。
• 権利証を出せない正当な理由があるときは、登記所が登記名義人あてに本人限定受取郵便で「事前通知」を送り、2週間以内に申請に間違いがない旨の申出があれば、本人からの申請と確認する方法があります。司法書士等の資格者が本人であることを確認した書類（本人確認情報）を出す方法や、公証人に同様の書類を作ってもらう方法もあります（資格者に作ってもらうと、手数料がかかる場合があります）。

どの不動産を持っていたか分からないとき

相続登記の義務は、特定の不動産を相続で取得したことを「知った日」から数えます。取得した不動産を具体的に知るまでは、相続登記の義務はありません。持っていた不動産の手がかりを探したいときは、法務省の「所有不動産記録証明制度」があります。

• 特定の亡くなった人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、登記官が一覧にして、証明書として交付する制度です。相続人が、亡くなった人名義の不動産を把握しやすくするためにあります。
• 請求できる人: 請求できるのは、所有権の登記名義人と、その相続人などの一般承継人です（代理人も可）。
• 請求先: すべての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）で、書面かオンラインで請求できます。書面は郵送でも請求できます。制度の開始当初は、交付まで2週間程度かかる場合があります。
• 書類: 相続人は、登記名義人との相続関係を示す情報（戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写しなど）が要ります。

手数料は、検索条件1件につき、1通当たりです。

出す先の法務局

申請先は、申請する不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）です。亡くなった人や相続人の住所ではありません。大田区・世田谷区は東京法務局、川崎市は横浜地方法務局の受け持ちです。

相続登記の手続きは、法務局の登記手続案内（予約制）で聞けます。登記に関する一般的な案内と、電話での登記手続案内の予約は、東京法務局の登記電話案内室が受け付けています。電話は 03-5318-0261 です。

管轄は、東京法務局（2025年5月27日更新）と横浜地方法務局（2025年1月30日更新）の一覧の表示です。出す前に、法務局のページか電話で確かめてください。

よくある質問

あわせて読む

出典

• 相続登記の申請義務化に関するQ＆A（法務省）
• 相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）（法務局）
• 相続登記の登録免許税の免税措置について（法務局）
• No.7191 登録免許税の税額表（国税庁）
• 「法定相続情報証明制度」について（法務局）
• 所有不動産記録証明制度について（法務省）
• 登記済証（権利証）を紛失したのですが、どうしたらよいのですか？（情報番号1310）（法務局）
• 城南出張所（東京法務局）
• 世田谷出張所（東京法務局）
• 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧（東京法務局）
• 川崎支局（横浜地方法務局）
• 麻生出張所（横浜地方法務局）
• 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧（横浜地方法務局）

確認日: 2026年10月31日